Widerruf von Immobilienkrediten

Nie zuvor waren die Zinsen für Immobilienkredite so niedrig. Wer heute ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung abschließt, bezahlt meist nur zwischen 1,0 und 1,5 % an jährlichen Zinsen. Vor einigen Jahren waren mehr als dreimal so hohe Zinsen marktüblich. Die meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland beinhalten mindestens eine zehnjährige Zinsbindungsfrist. Dies ist äußerst ungünstig für diejenigen, die etwa im Jahr 2011 ein Darlehen mit einem Nominalzins von 4,3 % und zehnjähriger Zinsbindung abgeschlossen haben. Die Darlehensnehmer sind damit grundsätzlich bis ins Jahr 2021 gebunden und müssen die mittlerweile weit über dem Marktniveau liegenden Zinsen weiter bezahlen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist entweder überhaupt nicht möglich oder aber die Bank verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung in enormer Höhe. Eine Umschuldung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist lohnt sich durch die hohen Kosten meist nicht. In vielen Fällen ist ein sofortiger Ausstieg aus dem Darlehensvertrag dennoch möglich. Wir haben mittlerweile weit über 1800 Darlehensverträge von verschiedenen Banken und Sparkassen in Deutschland aus verschiedenen Zeiträumen untersucht. Das Ergebnis ist erstaunlich – über 85 % der Darlehensverträge enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Dabei kann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung die normalerweise 14 Tage dauernde Widerrufsfrist in Gang setzen (BGH, Urteil vom 27.04.1994 – VIII ZR 223/93). Wenn die Widerrufsbelehrung nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht, wird die Widerrufsfrist nicht in Gang gesetzt. Dies hat zur Folge, dass der Vertrag unbefristet – auch nach vielen Jahren noch – widerrufen werden kann. Ein wirksamer Widerruf des Kreditvertrags führt dazu, dass das gesamte Darlehen rückabgewickelt werden muss.

Bei noch laufenden Darlehen bedeutet dies, dass der Kreditnehmer das Darlehen mit dem aktuell bestehenden Saldo ablösen kann ohne Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Das bisherige Darlehen, wird durch einen neuen Vertrag mit aktuellen Zinskonditionen ersetzt. Der Zinssatz kann sich dadurch um etwa 3 Prozentpunkte verringern.

Bei einem Immobilien-Darlehensbetrag von, angenommen, 200.000 Euro, hat eine Verringerung des Zinssatzes um 3 Prozentpunkte den Gegenwert von 6.000 Euro jährlich. Und bei einer Restlaufzeit des Kredits von – angenommen – weiteren 4 Jahren summiert sich die Zinsersparnis in diesem Fall auf 24.000 Euro.

Umgekehrt verliert die Bank entsprechende Zinseinnahmen.

Außerdem hat der Darlehensnehmer für die Vergangenheit einen Rückerstattungsanspruch in erheblicher Höhe. Mit seiner Entscheidung vom 12.01.2016 (XI ZR 366/15) hat der Bundesgerichtshof die Berechnungsmethodik zur Ermittlung der Rückabwicklungsansprüche nach einem Darlehenswiderruf eindeutig geklärt. Damit steht fest, dass der Darlehensnehmer „unter dem Strich“ jedenfalls eine Rückzahlung zu erhalten hat. Danach bekommt er so genannten Nutzungswertersatz in Höhe von mindestens 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus den geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen und sonstigen Zahlungen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 23.12.2015 – 4 U 146/14).

Außerdem erhält der Darlehensnehmer etwaige bezahlte Gebühren, Bereitstellungszinsen sowie bezahlte Vorfälligkeitsentschädigung vollumfänglich zuzüglich Zinsen zurück.

Der Darlehenswiderruf bringt daher nicht nur bei noch laufenden Darlehen den Vorteil, dass man für die Zukunft von den derzeit unglaublich günstigen Marktzinsen profitieren kann, sondern man erhält auch noch für die Vergangenheit erhebliche Beträge zurück.

Dies ist der Grund, warum die Kreditinstitute sich zunächst einmal generell weigern, einen berechtigten Darlehenswiderruf zu akzeptieren. Nach unserer Erfahrung gelingt es praktisch keinem Bankkunden, ohne anwaltliche Hilfe einen Darlehenswiderruf durchzusetzen. Erst wenn eine spezialisierte Rechtsanwaltskanzlei mit einer gerichtlichen Klage droht, sind die Banken bereit, dem Widerruf Folge zu leisten. Unsere Kanzlei hat mittlerweile Erfahrung mit mehreren hundert Fällen. Viele davon konnten kurzfristig außergerichtlich erfolgreich abgeschlossen werden. Es wurde entweder der Widerruf akzeptiert oder ein wirtschaftlich sinnvoller Vergleich geschlossen.

Vorgehen zur Durchsetzung eines Darlehenswiderrufs:

1.      Vorprüfung Ihres Kreditvertrags

Schicken Sie uns Ihren Darlehensvertrag mit der Widerrufsbelehrung (am besten als PDF per E-Mail an info@trewius.de) zu. Bitte fügen Sie auch den ausgefüllten Mandantenfragebogen bei:

Mandantenfragebogen Immobiliendarlehen

Bitte achten Sie darauf, dass die Dateien nicht zu groß werden. Es genügt völlig, die Vertragsunterlagen in niedriger Qualität (150 dpi) und in schwarz-weiß einzuscannen. Von der Übersendung von Einzelseiten im jpg-Format bitten wir abzusehen. Notfalls schicken Sie uns die Verträge in Kopie per Post. Bitte fügen Sie alle in Betracht kommenden Verträge mit dem betreffenden Institut bei. Falls die Verträge zwischenzeitlich verlängert wurden, brauchen wir auch den ursprünglichen Darlehensvertrag.

Die Vorprüfung ist kostenlos.Sie beinhaltet die Beantwortung folgender Fragen:

– Ist ein Darlehenswiderruf möglich?

und wenn ja,

– Wie könnte im individuellen Fall vorgegangen werden?
– Welche Kosten entstehen durch die anwaltliche Beratung und Vertretung?
– Besteht ggf. eine Eintrittspflicht der Rechtsschutzversicherung für die Kosten?

Außerdem geben wir Ihnen Hinweise dazu, was zur Vorbereitung eines Darlehenswiderrufs unternommen werden sollte und welche Folgen der Widerruf hat.

Falls in Ihrem Fall gute Erfolgsaussichten bestehen, erhalten Sie ein konkretes Angebot für die anwaltliche Beratung und Vertretung. Selbstverständlich ist die Vorprüfung für Sie unverbindlich und Sie können anschließend entscheiden, ob Sie uns mit der Durchsetzung des Widerrufs beauftragen möchten.

Wir müssen um Verständnis dafür bitten, dass im Rahmen der Vorprüfung keine detaillierten Rechtsausführungen möglich sind. Die Erfolgsaussichten eines Widerrufs werden von uns sorgfältig geprüft. Wir teilen Ihnen allerdings lediglich das Ergebnis mit. Eine umfassende Darstellung der Rechtslage kann erst im Rahmen der Vertretung gegenüber dem Kreditinstitut zur Durchsetzung des Widerrufs erfolgen.

Für individuelle Fragen stehen wir Ihnen gerne auch telefonisch zur Verfügung.

 

2.      Anwaltliche Beauftragung

Wenn Sie möchten, dass wir für Sie tätig werden und den Widerruf des Darlehensvertrags gegenüber Ihrem Kreditinstitut für Sie durchsetzen, senden wir Ihnen die benötigten Formulare zur Beauftragung und Bevollmächtigung unserer Kanzlei zu. Nach Eingang der Unterlagen stimmen wir unverzüglich das weitere Vorgehen zur Durchsetzung des Darlehenswiderrufs mit Ihnen ab. Jede Verzögerung bedeutet für Sie, unnötig hohe Zinsen zu bezahlen.    

 

3.      Kosten der anwaltlichen Tätigkeit

Zunächst prüfen wir, ob eine Rechtsschutzversicherung besteht, die die Kosten übernimmt. Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung haben, müssen zunächst einige Fragen geklärt werden, um feststellen zu können, ob die Versicherung im konkreten Fall eintrittspflichtig ist. Dabei ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 24.04.2013 – IV ZR 23/12, NJW 2013, 2285) zu beachten, wonach es nicht darauf ankommt, ob die Rechtsschutzversicherung bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kreditvertrags bestand. Da die Einholung der Deckungszusage der Rechtschutzversicherung oftmals kompliziert ist, bitten wir Sie, dies uns zu überlassen. Gerne klären wir bereits im Vorfeld ab, ob die Rechtschutzversicherung eintrittspflichtig ist und führen die Korrespondenz mit der Versicherung für Sie. Wenn Sie keine Rechtschutzversicherung haben, unterbreiten wir Ihnen ein individuelles Angebot über die Vergütung der anwaltlichen Tätigkeit zur Vertretung gegenüber der Bank. Aufgrund der Vielzahl der von uns bereits bearbeiteten Fälle und einem entsprechenden, standardisierten Verfahrensablauf können wir Ihnen im Bereich der außergerichtlichen Vertretung sehr günstige Konditionen anbieten, die deutlich unterhalb der gesetzlich vorgesehenen Regelgebühren liegen. Wichtig ist für uns stets der wirtschaftliche Erfolg für unsere Mandanten. Selbstverständlich bewegen sich die Kosten unserer Tätigkeit in einem Rahmen, der gewährleistet, dass sich die Durchsetzung des Widerrufs für Sie letztlich jedenfalls lohnt.

Der Erfolg spricht für sich. Hier und hier können Sie sehen, wie unsere Mandanten unsere anwaltliche Leistung bewertet haben.

 

4.      Erfolgsaussichten

In vielen Fällen haben wir bereits nach kurzer Zeit außergerichtliche Erfolge gegenüber Banken und Sparkassen für unsere Mandanten erzielt. Dennoch gibt es nach wie vor  Kreditinstitute, die nicht bereit sind, einen – aus unserer Sicht berechtigten – Darlehenswiderruf zu akzeptieren. In diesen Fällen führen wir gerichtliche Klageverfahren durch. Trotz sorgfältiger Vorprüfung können wir einen Erfolg nicht garantieren. Der Ausgang eines gerichtlichen Prozesses kann niemals mit Sicherheit vorhergesagt werden. Wir stellen unsere Prognosen aufgrund der bisher ergangenen höchstrichterlichen Rechtsprechung auf und sind zuversichtlich, dass die Gerichte auch in den bislang nicht höchstrichterlich entschiedenen Fällen zu Gunsten der Darlehensnehmer entscheiden werden. Auch wenn Ihr Kreditinstitut derzeit den Widerruf zurückweist, ist es wichtig, schnellstmöglich den Widerruf zu erklären. Derzeit werden wahrscheinlich gegen alle Kreditinstitute zahlreiche gerichtliche Klageverfahren von Betroffenen Kunden geführt. Auch wenn Sie persönlich sich entscheiden sollten, zunächst keine gerichtliche Klage zu erheben, besteht die Möglichkeit, dass durch Klagen anderer Betroffener klargestellt wird, dass die verwendete Widerrufsbelehrung fehlerhaft war und der Widerruf akzeptiert werden muss. Wenn es dazu kommt, kann auch später noch gegenüber der Bank der Zinsverlust ersetzt verlangt werden, der für die Zeit nach dem erklärten Darlehenswiderruf entstanden ist.

 

5.      Ausschluss des Widerrufsrechts zum 21. Juni 2016

Mit Ablauf des 21. Juni 2016 erlischt das Recht zum Widerruf von Immobilienkreditverträgen mit fehlerhafter Belehrung, die zwischen September 2002 und Juni 2010 geschlossen wurden. Wer gegenüber der Darlehensgeberin spätestens bis zum 21. Juni 2016 eine wirksame Widerrufserklärung abgegeben hat, ist auf der sicheren Seite. Nicht erforderlich ist es, innerhalb dieser Frist bereits weitere Schritte zur Durchsetzung des Widerrufs einzuleiten, oder gar gerichtliche Klage zu erheben.

Nach Abschluss der Vorprüfung können Sie entscheiden, ob Sie uns mit der weiteren Durchsetzung des Darlehenswiderrufs und der Aufnahme der Verhandlungen mit dem Kreditinstitut beauftragen möchten. Gegebenenfalls bitten wir Sie, uns eine Kopie Ihres Widerrufsschreibens sowie des Antwortschreibens des Kreditinstituts zu übersenden.

 

6.      Vergleiche mit Banken – Ablösung des Darlehens oder Fortführung mit geringerem Zinssatz

Wir haben in vielen Fällen Vergleiche mit Banken und Sparkassen geschlossen. Was bedeutet dies? Ein Vergleich ist eine Einigung zwischen den sich streitenden Parteien.

Bei noch laufenden Darlehen ist die gesetzliche Folge eines Darlehenswiderrufs, dass das Darlehen bei dem finanzierenden Institut abgelöst werden muss. In der Regel muss dann ein neuer Darlehensvertrag mit einem anderen Institut abgeschlossen werden. Möglich ist es nun auch, sich mit der Bank dahingehend zu einigen, dass keine Ablösung erfolgt, sondern das Darlehen fortgeführt wird, oder auch ein neuer Darlehensvertrag mit dem bisherigen Institut geschlossen wird, wobei jedoch der Zinssatz an das derzeitige Marktniveau angeglichen wird. Im Idealfall stellt dies sowohl für die Bank als auch für den Kunden die günstigste Lösung dar.

Bei bereits abgelösten Darlehen berechnen wir zunächst den sich aus dem Widerruf ergebenden Rückerstattungsanspruch des Darlehensnehmers. Dieser setzt sich zusammen aus folgenden Positionen

  • Nutzungsersatz in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus sämtlichen von dem Darlehensnehmer geleisteten Darlehenszahlungen
  • Rückerstattung sämtlicher Kosten wie Vorfälligkeitszinsen, Bereitstellungszinsen, Disagio etc. zuzüglich Zinsen

Ein Vergleich mit dem Kreditinstiut kann dann so aussehen dass zumindest ein guter Teil des von uns berechneten Erstattungsbetrags an den Darlehensnehmer zurückbezahlt wird.

 

7.      Thema Anschlussfinanzierung

Manche Betroffene, die gerne ihr noch laufendes Darlehen widerrufen würden, machen sich Sorgen, dass sie möglicherweise keine Anschlussfinanzierung von einem anderen Kreditinstitut bekommen könnten. Klar ist, dass derjenige, der ein noch laufendes Darlehen widerrufen möchte und nicht über entsprechendes Eigenkapital zur Ablösung verfügt, vorher abklären sollte, dass ein anderes Kreditinstitut zur Übernahme der Finanzierung bereit ist. Dies ist aber normalerweise kein Problem. Nach unserer Erfahrung aus hunderten abgewickelter Fälle konnte bislang immer ein Kreditinstitut gefunden wurde, das die Anschlussfinanzierung gerne mit günstigen Konditionen übernahm. Zwar hat die Bankenlobby versucht, die Welle von Darlehenswiderrufen dadurch zu bremsen, dass man sich abgesprochen hat, gegenseitig keine Finanzierungen nach einem Darlehenswiderruf zu übernehmen. Dies wurde auch in den Medien entsprechend publik gemacht. Dieser Versuch ist allerdings gescheitert, da am Markt tatsächlich immer noch zahlreiche Institute vorhanden sind, die sich das Geschäft zur Anschlussfinanzierung nicht entgehen lassen möchten. Erfolgreich war die Kampagne der Bankenlobby aus deren Sicht trotzdem, da die Angst vor einem Scheitern der Anschlussfinanzierung viele Darlehensnehmer von der Ausübung ihres Widerrufsrechts abgehalten hat. Wir empfehlen dringend, sich nicht frühzeitig verunsichern zu lassen, sondern sich konkret anwaltlich beraten zu lassen. Bei Bedarf sind wir gerne bei der Suche nach einer Möglichkeit zur Anschlussfinanzierung behilflich, da wir mittlerweile hinreichende Erfahrungen und Kontakte haben.

 

7.      Individuelle Fragen

Für Fragen aller Art stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Bitte zögern Sie nicht, uns anzurufen!

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