Schrottimmobilien

 

Immobilien gelten seit jeher als sichere Kapitalanlagen mit solider Wertentwicklung. Dennoch haben in den vergangenen Jahren sehr viele Anleger mit sog. „Schrottimmobilien“ ihre Ersparnisse verloren und sich oft sogar noch verschuldet. Eine Immobilie ist nur dann eine gute Kapitalanlage, wenn sie ihren Preis wert ist. Unzählige Erwerber haben jedoch im Vertrauen auf falsche Renditeversprechen und vermeintliche Sicherheiten zu völlig überhöhten Preisen gekauft.

Ohne die Möglichkeit, die Immobilie selbst vorher zu besichtigen, werden im Rahmen sog. Erwerbermodelle Eigentumswohnungen aus dem Prospekt heraus verkauft. Meist beinhalteten diese Konzepte „Extras“, die das Angebot besonders sicher und attraktiv erscheinen lassen. Mietgarantien sollen für sichere Einnahmen sorgen. Allerdings sind die Mieten oftmals viel zu hoch angesetzt und die Mietgarantin war in kürzester Zeit insolvent, so dass die Mietgarantie nichts mehr wert ist. Die tatsächlichen Mieteinnahmen bleiben weit hinter den ursprünglichen Versprechen zurück Nicht selten steckt dahinter ein von Anfang an geplanter Betrug.

Besonders gefährlich sind Immobilienkapitalanlagen dann, wenn sie überwiegend nicht mit Eigenkapital sondern über Darlehen finanziert werden. Wenn sich dann herausstellt, dass die Immobilie aus welchen Gründen auch immer die erwarteten Erträge nicht einbringt oder der Wert der Immobilie hinter dem finanzierten Kaufpreis zurück bleibt, ist man dennoch aus dem Darlehensvertrag gegenüber der Bank zur regelmäßigen und vollständigen Rückzahlung des Darlehens verpflichtet.

In diesen Fällen gibt es verschieden rechtliche Ansatzpunkte, die dazu führen können, dass der geschädigte Anleger die Rückabwicklung des Immobilienerwerbs durchsetzen kann. Zum Beispiel:

 

a)       Sittenwidrige Kaufpreisüberhöhung

Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Dies ist bei Grundstückskaufverträgen der Fall, wenn der Kaufpreis knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs. Dies lässt sich durch gerichtliche Sachverständigengutachten eindeutig feststellen. Der Verkäufer ist dann zur Rückzahlung des Kaufpreises und zur Rücknahme der Immobilie verpflichtet.

b)       Aufklärungspflichtverletzungen / Täuschung über Eigenschaften der Immobilie

Wenn der Erwerber im Rahmen der Vertragsanbahnung über Eigenschaften der Immobilie getäuscht wurde oder wenn wesentliche Mängel arglistig verschwiegen wurden, führt dies zu einem Schadensersatzanspruch und ermöglicht die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Eine Täuschung kann beispielsweise darin begründet sein, dass überhöhte Mieteinnahmen prognostiziert wurden, obwohl fest stand, dass diese am Markt nicht zu erzielen waren.

Soweit eine darlehensfinanzierende Bank sich derartige Täuschungen zurechnen lassen muss, haftet auch sie dem Erwerber auf Schadensersatz (siehe darlehensfinanzierte Kapitalanlagen).


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