Geschlossene Fonds

Geschlossene Immobilienfonds gehören zu den gefährlichsten und verlustträchtigsten Kapitalanlagen überhaupt. In Deutschland wurden diese Gesellschaftsbeteiligungen seit den 80er Jahren massenhaft angeboten. Daher stellen sie einen Hauptschwerpunkt unserer Tätigkeit dar.

Als „Fonds“ bezeichnet eine Gesellschaft, die Beteiligungen zum Zweck der Kapitalanlage anbietet. Als „geschlossen“ bezeichnet man einen Fonds wenn er nur einer begrenzten Anzahl von Anlegern die Möglichkeit bietet, sich bis zu einem bestimmten Investitionsvolumen zu beteiligen und der Beitritt nur während einer begrenzten Einwerbungsphase möglich ist. Im Gegensatz dazu ist es bei so genannten „offenen Fonds“ grundsätzlich jederzeit möglich, Anteile zu kaufen und auch wieder zu verkaufen.

Immobilienfonds haben in Abgrenzung zu anderen Fonds den Zweck, Geld in Immobilien zu investieren. Daneben gibt es beispielsweise auch Medienfonds, Schiffsfonds, Energiefonds und andere auf spezielle Projekte ausgerichtete Fonds.

Anleger die sich an einem geschlossen Immobilienfonds beteiligen sind sich nach unserer Erfahrung meist nicht einmal ansatzweise darüber bewusst, wie kompliziert die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse einer solchen Gesellschaftsbeteiligung sind und welche gravierenden Nachteile für den Anleger damit verbunden sind. Normalerweise ist es die Aufgabe des Anlagevermittlers bzw. des Anlageberaters, seinen Kunden vor dem Erwerb vollständig und richtig über die Eigenschaften der empfohlenen Kapitalanlage zu informieren. In aller Regel wird für jeden Fonds ein umfangreicher Prospekt herausgegeben, der die vertraglichen Bestimmungen beinhaltet, über die geplante Anlagetätigkeit und die wirtschaftlichen Ziele informiert und auch den Anleger über die bestehenden Risiken aufklären sollte. Unserer Erfahrung nach begehen Anbieter von Fondsbeteiligungen sowohl bei der persönlichen Beratung des Anlegers als auch bei der Erstellung der Prospekte allzu häufig schwerwiegende Pflichtverletzungen. Daher können geschädigte Anleger häufig berechtigte Schadensersatzansprüche geltend machen.

 

a)       Fungibilität (Wiederveräußerbarkeit)

Ein entscheidender Nachteil von geschlossenen Fonds ist, dass eine Veräußerung der Beteiligung während der Laufzeit praktisch nicht möglich ist. Im Gegensatz zu anderen Kapitalanlageformen werden geschlossene Fonds nicht am geregelten Kapitalmarkt gehandelt. Daher spricht man vom sog. „grauen Kapitalmarkt“. Der Anleger muss also abwarten, bis die Mindesbeteiligungsdauer abgelaufen ist (oft 15 Jahre oder länger). Danach besteht die Möglichkeit die Beteiligung zu kündigen. Ob und wann man nach der Kündigung Geld ausbezahlt bekommt hängt jedoch von vielen individuellen Gegebenheiten ab, so dass keinesfalls sicher ist, dass man zu einem bestimmten Zeitpunkt sein Anlagekapital wieder zurück bekommt.

 

b)       Totalverlustrisiko

Geschlossene Fonds beinhalten in der Regel keinerlei wirksame Absicherung und das Risiko, sein gesamtes investiertes Geld zu verlieren ist größer als bei jeder anderen Anlageform. Unseriöse Vermittler versuchen häufig, dieses Risiko zu verharmlosen. Dabei wird oft damit argumentiert, dass es sich bei einem Immobilienfonds um eine Anlage in „sichere Sachwerte“ handle. Dies ist jedoch falsch, da der einzelne Anleger eben keine Immobilie erhält und auch keinen Anteil davon. Vielmehr ist er an einer Gesellschaft beteiligt, deren wirtschaftliche Verhältnisse sich häufig so schlecht entwickeln, dass der Wert der Immobilien der Gesellschaft völlig aufgezehrt wird. Besonders groß ist das Risiko dann, wenn die Gesellschaft die Immobilien nicht nur mit Eigenkapital erwirbt, sondern teilweise über Darlehen finanziert.

 

c)       Haftungsrisiko

Schlimmstenfalls kann es sein, dass ein Anleger nicht nur sein gesamtes investiertes Geld verliert, sondern darüber hinaus noch mit seinem gesamten Vermögen für die Schulden der Fondsgesellschaft haftet. Wie groß das Haftungsrisiko ist, hängt zunächst von der Gesellschaftsform ab. Besonders groß ist das Haftungsrisiko bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Bei diesen haftet der einzelne Anleger als Gesellschafter unbegrenzt mit seinem Privatvermögen für alle Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Wenn die Gesellschaft Kredite aufgenommen hat und aus eigener Kraft nicht mehr in der Lage ist, diese zurück zu bezahlen, werden die Anleger häufig von den Banken in Anspruch genommen. Geringer ist das Haftungsrisiko bei Kommanditgesellschaften. Hier haftet der einzelne Anleger nur in Höhe seiner persönlichen Beteiligungssumme. Soweit diese in die Gesellschaft einbezahlt ist besteht keine Haftung mehr, es sei denn es ist zu Rückzahlungen aufgrund von Ausschüttungen gekommen.


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