Frankfurter Allgemeine Zeitung fragt RA Wahlenmaier zum Thema Widerruf von Immobilienkrediten

Frankfurter Allgemeine Sonntagszeitung, 14.12.2014, GELD & MEHR, Seite 33 https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/so-widerrufen-sie-ihren-alten-teuren-immobilienkredit-13319971.html

Raus aus teuren Krediten!
Viele Hausbesitzer zahlen noch immer hohe Bauzinsen. Mit etwas Glück kann man aus den Verträgen raus.

V O N  C H R I S T I A N  S I E D E N B I E D E L

Die niedrigen Zinsen, die immer größere Bereiche unseres Lebens beeinflussen, strahlen nun sogar auf die Vergangenheit aus. Was ein bisschen klingt wie aus einem schlechten Hollywood-Film, kann Hausbauern eine Menge Geld ersparen: Denn nicht nur für aktuelle Sparkonten und Baukredite sinken die Zinsen immer weiter. Auch Finanzgeschäfte aus der Vergangenheit, die noch mit hohen Zinsen vereinbart worden waren, werden jetzt zum Teil geändert oder rückabgewickelt.

Hunderte von Fällen beschäftigen die deutschen Gerichte. Auf der einen Seite kämpfen Kreditinstitute wie die Sparkasse Ulm darum, langlaufende Sparverträge mit hohen Zinsen vorzeitig auflösen zu dürfen. Nicht viel anders ist es bei vielen Bausparkassen, die bestimmte alte Bausparverträge mit hohen Habenzinsen jetzt vorzeitig kündigen wollen. Auf der anderen Seite kämpfen unzählige Hausbesitzer darum, ihre alten teuren Baukredite endlich umschulden zu dürfen.

Noch vor wenigen Jahren musste man schließlich vier oder fünf Prozent Zinsen im Jahr für einen Immobilienkredit zahlen. Inzwischen reichen oft 1,7 Prozent. Wer möchte da nicht umschulden?

Einfach ist das nicht. Wer einen Immobilienkredit vorzeitig zurück-zahlen will, braucht dafür eigentlich die Zustimmung der Bank. Die verlangt in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – eine Gebühr, die das Umschulden für den Kunden in den meisten Fällen uninteressant macht.

Allerdings gibt es einen juristischen Trick, wie es trotzdem geht. „Es gibt einen Hebel, mit dem Kreditnehmer unter Umständen aus dem alten Kreditvertrag herauskommen“, sagt Armin Wahlenmaier, Fachanwalt für Banken und Kapitalmarktrecht im baden-württembergischen Eislingen. „Das ist die fehlerhafte Widerrufsbelehrung der Bank.“
Die Rede ist auch vom „Widerrufsjoker“.

Was ist damit gemeint? Seit 2002 müssen Verträge über Hypothekenkredite an Verbraucher in Deutschland eine sogenannte Widerrufsbelehrung enthalten, in der genau erklärt wird, wie man diesen Kreditvertrag widerrufen kann. Der Text dieser Erklärung muss bestimmten formalen Anforderungen genügen. Das ist in der Praxis oft nicht der Fall. In vielen Kreditverträgen enthalten die Widerrufserklärungen Formulierungen, die sie angreifbar machen. „Bei Kreditverträgen aus den Jahren 2002 bis 2009 sind nach unseren Erfahrungen in mehr als 90 Prozent der Verträge deutliche Fehler“, sagt Wahlenmaier. „Ab 2010 wurden die Fehler in den Verträgen seltener.“

Wer nun seinen teuren Immobilienkredit los werden und in den Genuss eines günstigeren kommen will, kann da ansetzen: Er kann den Fehler ausnutzen und den alten Kreditvertrag widerrufen. Das fußt darauf, dass aus einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung eine Art ewiges Widerrufsrecht abgeleitet wird. Juristisch ist das alles ziemlich umstritten. Der Münchener Rechtsprofessor Mathias Habersack beispielsweise hält dieses Vorgehen für eine Form von Missbrauch des Widerrufsrechts. Er argumentiert, wer seinen Kredit jahrelang bedient habe, könne nicht plötzlich auf Formfehler pochen.

Allerdings zeigt die Praxis, dass die Gerichte im Einzelfall mal so und mal so entscheiden: Die Chancen für Kreditnehmer sind anscheinend nicht schlecht. Vor allem aber lässt so manche Bank es gar nicht erst zum Verfahren kommen – sondern ist vorher schon zu Kompromissen bei der Zinshöhe bereit.

Für den Laien ist es offenbar schwer möglich zu beurteilen, wie fehlerhaft sein Kreditvertrag ist. Die Sache ist nämlich tricky. Es gab damals ein Musterblatt des Ministeriums, das selbst schon Fehler enthielt, aber praktisch in den Rang eines Gesetzes erhoben wurde (die sogenannte „Gesetzlichkeitsfiktion“). Wenn eine Bank sich genau daran gehalten hat, ist sie möglicherweise aus dem Schneider. Wenn sie aber Änderungen vorgenommen hat, fängt der Streit an.

Ein typischer Fall für einen solchen Lapsus in der Widerrufsbelehrung ist folgender Satz: „Die Frist beginnt frühestens mit Erhalt dieser Belehrung.“ Diese Formulierung ist nicht eindeutig: Das Wort „frühestens“ lässt offen, wann die Frist tatsächlich beginnt. „Ein klassischer Fehler“, meint Kai Malte Lippke, Anwalt in Leipzig.

Verbraucherzentralen und Anwälte bieten gegen eine Pauschalgebühr eine erste Prüfung an. Allerdings verweisen die Verbraucherzentralen darauf, dass es deswegen mittlerweile zu Wartezeiten von bis zu vier Monaten komme. Die Verbraucherzentrale Hamburg ruft sogar im Internet zu Spenden auf, um zusätzliches Personal für die Prüfung solcher Verträge akquirieren zu können. „Bei uns stapeln sich die Kisten. Unsere Mitarbeiter prüfen die Verträge im Akkord.“ Insgesamt sollen die Verbraucherzentralen mittlerweile mehr als 10 000 Verträge geprüft haben. 80 Prozent hätten sich als fehlerhaft erwiesen.

Wer eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung geltend machen will, muss sich allerdings auf die Mühsal juristischer Auseinandersetzungen einlassen. „Die Banken geben da selten freiwillig nach“, sagt Wahlenmaier. Ohne Anwalt wiesen 95 Prozent aller Institute den Widerruf zurück. Mit Anwalt sehe es etwas anders aus: „Die Mehrzahl aller Banken versucht dann, eine Einigung zu erzielen.“ Von den 1200 Fällen, die er bislang geprüft habe, seien 20 bis 30 Prozent mit einem Vergleich abgeschlossen worden. Entweder wurde der Kreditnehmer aus dem Vertrag entlassen – oder ein neuer, niedrigerer Zinssatz wurde für die Restlaufzeit vereinbart.

Dabei gibt es offenbar erhebliche Unterschiede je nach Kreditinstitut. Eine „gute Vergleichsbereitschaft“ gebe es bei den Genossenschaftsbanken oder der ING DiBa, sagt Wahlenmaier. Bei den Sparkassen sei es unterschiedlich. „Die DKB, die sehr viele Hausfinanzierungen gemacht hat, weist den Vorwurf generell zurück und lässt es auf ein Gerichtsverfahren ankommen.“ Dabei hätten mehrere Gerichte bereits gegen die DKB entschieden, etwa im März das Oberlandesgericht Brandenburg.

Die Banken selbst sind bei dem Thema sehr vorsichtig. Jeder Einzelfall werde sehr genau geprüft. Die Volksbanken fügen den kleinen Hinweis hinzu, Ziel sei es, eine „einvernehmliche Lösung“ zu finden. Zwischenzeitlich gab es den Verdacht, die Banken hätten sich abgesprochen, Hausbauern, die ihren Kredit widerrufen hätten, nirgendwo einen neuen Anschlussvertrag zu geben. Selbst das Bundeskartellamt hatte sich schon mit einer solchen Beschwerde befasst. Anwalt Wahlenmaier hält das aber für Einschüchterung mit dem Ziel, Bankkunden vor dem Widerruf abzuschrecken: „Irgendeine Bank findet man erfahrungsgemäß immer, die nach dem Widerruf eine Anschlussfinanzierung übernimmt.“

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